Спор с застройщиком. Практика.

На что обратить внимание при заключении договора создания объекта долевого строительства?

Строительство недвижимости - значимый и материально затратный период в жизни человека либо юридического лица. Очень важно уже на этапе заключения договора обратить внимание на следующие пункты:

​- предмет договора - предельно чётко должно быть указано в договоре какой именно объект недвижимости вы строите, его характеристики, метраж, этажность, строительный номер, вводится ли объект в эксплуатацию с отделкой либо без, что включают в себя отделочные работы и так далее; 

- разрешительная документация - на момент заключения договора у застройщика должна быть разрешительная документация на строительство (решение исполнительного органа, свидетельство о о государственной регистрации создания земельного участка, возникновения прав на земельный участок у застройщика, проектно-сметная документация, прошедшая государственную экспертизу, разрешение на производство строительно-монтажных работ, договор генерального строительного подряда и так далее); Изучение указанных документов покажет вам реальную картину строительства, так как реальные нормативные сроки строительства и сроки, указанные в договоре, не всегда совпадают, к сожалению.

- сроки строительства - в договоре должны быть прописаны нормативные сроки строительства, то есть начало строительства и ввод дома в эксплуатацию;

- цена объекта - фиксированная либо может изменяться, сроки и периоды платежей;

- ответственность сторон - очень важный пункт, здесь прописывается ответственность как дольщика за нарушение сроков оплаты, так и ответственность застройщика за нарушение сроков ввода дома в эксплуатацию. 

Нормативный срок строительства.

Нормативный срок строительства регулируется Техническим кодексом установившейся практики - ТКП 45-1.03-122-2015 (33020), далее - ТКП.

Согласно п. 4.3 ТКП, датой начала строительства является дата выдачи органами государственного строительного надзора разрешения на производство строительно-монтажных работ. Это важный документ! Ознакомьтесь с ним, чтобы знать дату начала строительства!

Датой окончания строительства является дата приёмки объекта в эксплуатацию, то есть утверждение акта приёмки в эксплуатацию.

При заключении договора создания объекта долевого строительства обратите внимание на нормативный срок строительства, указанный в договоре в месяцах. К примеру, 20 месяцев. Прибавив указанный срок к дате начала строительства, вы сможете определить истёк нормативный срок строительства к моменту заключения договора либо нет. От данного фактора зависит ваше право требовать неустойку в судебном порядке. 

Взыскание неустойки с застройщика.

При нарушении сроков ввода объекта строительства в эксплуатацию, дольщик имеет право взыскать неустойку в судебном порядке с застройщика. Государственной пошлиной указанное требование не облагается. Хочу обратить внимание, что суд может уменьшить неустойку в соответствии со ст. 314 ГК Республики Беларусь: "Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. При решении вопроса об уменьшении неустойки судом могут быть учтены действия сторон, направленные на добровольное досудебное урегулирование спора."

Действия дольщика.

При возникновении спорных моментов и нарушении застройщиком условий договора, я рекомендую досудебное урегулирование. При вдумчивом подходе сторон, вопрос всегда можно решить мирно до суда с наименьшими потерями для всех. Необходимо составить и отправить претензию с чётким изложением нарушенных пунктов договора и законодательства. В случае, если не удастся договориться, подаётся исковое заявление в суд о взыскании неустойки.

Советы адвоката.

1. Изучайте внимательно договор создания объекта долевого строительства ещё до подписания и вышеуказанную мной документацию на строительство. А лучше обратитесь к адвокату на данной стадии во избежание ошибок.

2. Просите подписать каждый лист договора, а не только последние. В моей практике было дело, где застройщик предоставил суду совершенно иную редакцию договора чем та, которая имелась у дольщика на руках.

3. Установите нормативный срок строительства на момент заключения договора. Важно знать истёк он либо нет.

4. Дольщику - не нарушайте сроки оплаты! Это может лишить вас права взыскать неустойку с застройщика.

5. Застройщику - не нарушайте нормативные сроки строительства. Это может повлечь взыскание штрафных санкций и репутационные потери.